Sijoitusasunnon metsästystä

Yksi tavoitteistani ajanjaksolle 9/2016-8/2017 on sijoitusasunnon hankkiminen, sillä pidän asuntoja suhteellisen suoraviivaisina ja turvallisina sijoituskohteina. Lisäksi sijoitusasunnon hankkimiseen voi saada lainaa, mikä vuorostaan auttaa parantamaan sijoitetun pääoman tuottoa merkittävästi. Toisaalta asunnosta syntyy ylimääräistä "häslinkiä" sekä hyvän kohteen etsimisen että vuokrasuhteen hallinnoinnin osalta. Nämä käytännön asiat voi halutessaan ulkoistaa, toki korvausta vastaan.

Olen kuitenkin lähtenyt liikkeelle siitä, että haluan aloittelijana oppia touhun yksityiskohdat tarkasti, ja siksi omat oivallukset ja erehdykset ovat kaikkein antoisimpia. Ihan soitellen en toki ole lähtenyt sotaan, sillä yritin oppia muiden kokemuksista lainaamalla ja lukemalla kaksi kirjaa nettilähteiden lisäksi. Kirjat olivat Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa, vaurastu sekä Marko Kaarton Sijoita asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu, joista molemmat antavat yksityiskohtaisen johdannon aiheeseen. Suosittelen lämpimästi molempia; itse tykästyin eniten ensiksi mainittuun.

Yksi kirjoista oppimani asia oli se, että sijoitusasunto "ostetaan laskimella, ei tunteella". Vaikka asunnon myynti-ilmoituksen kuvat olisivat kuinka upeita ja sydän pamppailisi pesänrakennusintoa uhkuen, asunto voi sijoituksena olla täysi katastrofi. Toisaalta keskinkertaiselta näyttävä asunto voi olla tuottoisa kultakaivos.

Tässä tuleekin kuvaan asuntosijoittamisen strategia ja matematiikka: asuntoon voi sijoittaa tulevaisuuden arvonnousuun ja/tai kuukausittaiseen kassavirtaan luottaen. Jälkimmäinen näistä on luonnollisesti se ennustettavampi ja siksi myös riskittömämpi tapa, ja sen valitsin omaksi strategiakseni. Tehtäväksi tulee siis löytää asuntojen tulvasta ne helmet, joita vuokraamalla on mahdollista luoda positiivista kassavirtaa kaikkien kulujen jälkeen. Sen olen pyrkinyt tekemään seuraavasti.

Kuten sijoituslainan hakemisen yhteydessä kerroin, asetin asunnon maksimihinnaksi 100 000 €. Loin etuovi.com- ja oikotie.fi-sivustoille oman profiilin ja syötin hakuvahteihin kriteerini hinnan lisäksi: yksiö tai kaksio, koko alle 40 m2, ja sijainti omassa kaupungissani tai sen ympäryskunnissa. Aina kun tällainen kohde tulee myyntiin, vahdit lähettävät minulle sähköpostiviestin.

Viestejä tulee muutama kpl per viikko, ja jokaisen kohdalla toimin suurin piirtein tämän reseptin mukaisesti:

• Lisään asunnon tiedot ja arvioni vuokratasosta luomaani Excel-taulukkoon (Oravan ja Turusen mallin mukaan), joka laskee automaattisesti vuokratuoton, oman pääoman tuoton määrittelemääni sijoitusasuntolainaa käyttäessä, sekä kuukausittaisen kassavirran yhtiövastikekulujen, lainakulujen ja pääomaveron jälkeen. Tulevat remontit on otettava huomioon kuluja arvioitaessa, jottei mopo karkaa käsistä!
• Tarkistan oikotie.fi:n talosivulta, millaisia hintoja myytävistä ja vuokrattavista asunnoista on ko. talossa viime aikoina pyydetty.
• Mietin, sijaitseeko asunto sellaisella "mikroalueella", johon olisi tarjolla vuokralaisia. Tuotot ovat yleensä korkeampia keskustojen ulkopuolella, mutta niissä riski asunnon tyhjillään olosta kasvaa. Keskustat ovat parempia arvonnousun suhteen, mutta oma strategiani ei siis laske arvonnousun varaan.
• Jos oman pääoman tuotto ja kassavirta näyttävät Excelin mukaan ko. asunnolle hyvältä, pyydän välittäjältä sähköpostitse asunnon isännöitsijäntodistuksen ja taloyhtiön paperit. Niistä selviävät esimerkiksi asunnon ja taloyhtiön velkojen yksityiskohdat, suunnitteilla olevat remontit ja se, kuinka tiukoilla ollaan nykyisen hoitovastikkeen riittävyyden kanssa.

• Jos numerot ja kokonaisuus näyttävät hyvältä, menen näytölle katsomaan asuntoa. Ei kannata arkailla, sillä näytöille voi mennä ihan huvikseenkin, ja asunnosta saa paljon paremman käsityksen kuin pelkkiä myynti-ilmoituksen kuvia katselemalla. Miltä pinnat vaikuttavat, näkyykö mahdollisia kosteusongelmia jne.?
• Jos asunto myydään vuokrattuna, selvitän välittäjältä tietoja vuokrasta ja vuokralaisesta. Vuokran päivitän asunnon kohdalle omaan Excel-taulukkooni.
• Jos kaikki vaikuttaa edelleen hyvältä, olen valmis tekemään ostotarjouksen (laina on siis jo neuvoteltu aikaisemmin!).

Tämä resepti on aloittelijan näkökulmasta toiminut toistaiseksi hyvin, muutama lupaava asunto on sattunut kohdalle, ja tarjousvaihekin on jo tullut koettua. Tarinalle tulee siis jatkoa blogissa myöhemmin!

Millaisia sijoitusasunnon metsästykseen liittyviä kokemuksia ja/tai vinkkejä sinulla on?

Onko säästötavoitteeni utopiaa? Totuus numeroiden valossa

Numerot eivät valehtele. Valitettavasti tai onneksi..!

Menetelmä

Kuten budjettia käsittelevällä sivulla totesin, tein hiljattain ensimmäistä kertaa elämässäni tarkan laskelman omista menoistani. Ajattelin sen olevan hyödyllinen harjoitus, koska kun nyt kerran budjetissani asetin tavoitteen kuukausittaisista menoista (n. 500 €) ja säästöistä (n. 1650 €), olisi tärkeä ymmärtää tarkasti millaista meno oli siihen asti ollut. Pitäisikö vyötä kiristää reippaasti vai olinko jo suurin piirtein tavoitevauhdissa?

Laitoin Excelin tulille ja tein taulukkoon budjettini mukaiset kolme pääosiota: 1) tulot, 2) kiinteät kulut ja 3) muuttuvat kulut. Jaoin nämä osiot sen jälkeen yksityiskohtaisempiin lokeroihin: kiinteiden kulujen kohdalla esim. asuntolaina, vastikkeet, vakuutukset, sähkö jne. saivat omat lokeronsa, muuttuvien kulujen kohdalla vastaavasti ruoka, autoilu, matkailu, vaatteet, kodinhoito jne.

Sitten loggauduin verkkopankkiin ja kaivoin edellisen kuukauden tilitapahtumat esille. Koska käytän hyvin harvoin käteistä, pankkikortin vingutus ja muut laskujen maksamiset verkkopankissa antavat kattavan kuvan taloudenpidostani. Summasin jokaisen tilitapahtuman sopivaan Excelin lokeroon.

Innostuin ensimmäisen kuukauden analysoimisen jälkeen sen verran, että katsoin verkkopankin sisällön kokonaisen vuoden verran taaksepäin. Menoissa on kuitenkin jossakin määrin kausiluonteisuutta ja satunnaisuutta, joten pitkän ajan keskiarvo olisi vakuuttavampi. Samalla se kertoisi selkeästi, kuinka kaukana olen 20 000 €:n vuosisäästön tavoitteestani.

Tulos

Lopputulos oli mielenkiintoinen. Säästöön jäi viime vuoden aikana n. 18 300 €, mutta siihen sisältyy joitakin kertaluonteisia tuloeriä. Kuukausittaiset muuttuvat menoni taas olivat olleet keskiarvoisesti yli 1000 €, nyt tavoitellun 500 €:n sijaan!! Huhhuh.

Kiinteiden menojen osuus kaikesta rahanmenosta oli 37%, muuttuvien 63%. Muuttuvien menojen suuri osuus avaa onneksi mahdollisuuden tehokkaampaan säästämiseen kulutusmenoja tarkkailemalla, suurimmista kulueristä alkaen.

Toimenpiteet

Prosentuaalisesti suurimmat muuttuvat menoni liittyivät matkailuun (n. 19,5% muuttuvista menoista), autoiluun ja ruokaan (kummatkin n. 17%). Niiden suhteen täytyykin ryhtyä toimenpiteisiin:

* Matkailu: Olin vuoden aikana maksanut/tehnyt eri syistä poikkeuksellisesti peräti neljä varsin kallista ulkomaan matkaa, kotimaan reissujen lisäksi. Matkailun osuus tulee siis vähentymään lähes itsestään (toki täytyy pysyä tarkkana...).

* Autoilu: Työmatkani taittuu yleensä autolla, paljon bensaa kuluttavana kaupunkiajona. Pitempiäkin matkoja tulee toki ajettua viikonloppuisin tai kesälomalla, mutta harvemmin.

---> PÄÄTÖS: Säiden salliessa siirryn polkupyörän käyttöön. Siinä kohenee sekä kunto että säästäväisyys. Täytyy myös toivoa, että uskollinen autoni pysyy kasassa eikä tule suuria korjauskuluja.

* Ruoka: Tämä onkin ehkä hieman hankalampi rasti, sillä en yleensä ostele erityisen kalliita ruokia. Eineksiin tulee kuitenkin usein sorruttua.

---> PÄÄTÖS: Teen ruokaostokset vain Lidlissä (se lienee kuitenkin halvimmasta päästä, joskaan ei ehkä niin radikaalisti kuin tulee ajateltua). Lisäksi valmistan enemmän ruokaa itse muutaman päivän erissä. Työpaikkalounaita lounasseteleineen en ole näihin ruokakuluihin laskenut, enkä halua niistä luopua tärkeän työsosiaalisen aspektin vuoksi.

Sattuneesta syystä kodinhoitoon liittyvät menot olivat rankingissa seuraavana (n. 12,5%), mutta ne tulevat myös tänä vuonna pienenemään itsestään.

Loppukaneetti

Harjoitus oli todella hyödyllinen, sillä nyt tiedän tarkasti miten ja kuinka paljon keskimääräisesti kulutan kuukaudessa. Vyötä täytyy kiristää aika lailla säästötavoitteeseen pääsemiseksi ja sen myötä sijoituspääoman kasvattamiseksi, ja nyt olisi tärkeä pitää kiinni tekemistäni muutospäätöksistä.

Syyskuu 2016 on ensimmäinen vyönkiristyskuukausi. Tarkastelen sen menoja aikanaan ja teen sen pohjalta päätelmiä säästötavoitteeni realistisuudesta.

Ensimmäisen sijoitusasuntolainan hakeminen

Päätin elokuun alussa ottaa ensimmäisen konkreettisen askeleen asuntoihin sijoittamisessa. Varallisuustilanteeni myötä tulisin tarvitsemaan sijoitukseen lainaa, ja tällaisen "velkavivun" hyödyntäminen onkin -- riskit tiedostaen -- oivallinen tapa parantaa asuntosijoituksen tuottoa. Pankit ovat keskimäärin hyvin valmiita myöntämään lainaa sijoitusasunnon hankintaan, ja lainaa myönnetään pankista riippuen perustapauksessa 70-80% asunnon hinnasta. Loput on löydyttävä itseltä tavalla tai toisella, minun tapauksessani likvidinä käteisenä. Sijoitusasuntolainan marginaali on perinteisesti aavistuksen verran korkeampi kuin omaan asuntoon myönnettävässä lainassa.

Yhtenä reunaehtona olen asettanut itselleni sijoitusasunnon maksimihinnaksi 100 000 euroa. Tuolla saa asuinseudultani varsin hyviä yksiöitä tai pieniä kaksioita (< 40 m2), joskaan ei aivan ydinkeskustasta. Lainatarpeeksi tulee siten enintään 70 000 euroa (70% vakuusarvolla), ja omaa rahaa tarvitsee käyttää korkeintaan 30 000 euroa. Se tarkoittaisi joidenkin rahastosijoitusteni likvidoimista, mutta ne ovat tuottaneet sen verran huonosti, että siirto toisiin (passiivisiin) rahastoihin tai muihin omaisuuslajeihin onkin ajankohtainen.

Aloitin prosessin täyttämällä lainahakemukset Aktian, Nordean, Osuuspankin ja Ålandsbankenin nettisivuilla. Danske Bank tuli jotenkin ohitettua, mutta vieläkään ei toki olisi myöhäistä mikäli jollakulla on hyviä kokemuksia siitä (mielelläni kuulisin asiasta!). S-Pankin nettisivu ei puolestaan tunnistanut sijoitusasuntolainaa kategoriana ja asia jäi siellä osaltani kesken. Hakemuksiin täytettiin perustiedot omasta taloudesta, varallisuudesta, ansiotyösuhteesta ja veloista. Hankittava tarkka kohde ei ollut tiedossani, minkä totesin sanallisesti. Valmistauduin neuvotteluihin lähinnä miettimällä sijoitustavoitteitani, mutta en printannut mukaani laskelmia tai Excelissä pyörittämääni laskutaulukkoa markkinoilla tarjolla olevista asunnoista. Sonnustauduin loppukesän mukaisesti T-paitaan ja farkkuihin.

Ensimmäinen neuvottelu järjestyi viikkoa myöhemmin Osuuspankkiin, joka on myös tämänhetkinen "pääpankkini". Kauhustooreja nihkeistä sijoituslainaneuvotteluista lukeneena sain todeta olevani onnekas, sillä kohdalle sattui pankkivirkailija, joka ymmärsi asuntosijoittamisen päälle. Kehuskeli mm. juuri rahoittaneensa erään henkilön kahdeksannen asunnon. Huokaisin mielessäni helpotuksesta... Neuvottelu käytiin hyvässä hengessä ja virkailija suhtautui projektiin kannustavasti, kun kerroin alkaneeni seurata alueemme markkinoita, asuntojen speksejä Exceliin hakaten. Asunnon vakuusarvo olisi OP:llä 70% (eli 100 000 euron asuntoon saisi 70 000 euroa lainaa).

Sain lopulta sähköisesti lainatarjouksen, jossa marginaali oli 1,21%, järjestelypalkkio 250 euroa ja lainan esimerkkikesto 21 vuotta. Pitkä takaisinmaksuaika mahdollistaisi siis kassavirtaa tavoittelevan asuntosijoittamisen. Oli myös puhetta uudentyyppisestä kiinteäkorkoisesta lainasta, jonka ehdot olivat varsin houkuttelevat ja joka suojaisi koronnousun riskiä vastaan. Luonnollisesti sijoitusasuntolaina myös kasvattaisi OP-bonuksiani, jotka menevät lähinnä vakuutusmaksuihin.

Seuraava neuvottelu oli Nordeassa, joka on entinen "pääpankkini". Siellä oli pöydän toisella puolella sama mukava virkailija, jonka kanssa olin taannoin neuvotellut lainasta omaa asuntoani varten. Suhtautuminen sijoitusasuntolainoihin erosi kuitenkin tässä konttorissa selkeästi Osuuspankin kokemuksestani (ja ilmeisesti myös monesta muusta Nordean konttorista), vaikka virkailija itsekin suunnitteli jossakin vaiheessa sijoitusasunnon hankkimista ja hoiti esimerkiksi n. 10 asuntoon sijoittaneen pariskunnan asioita. Lainaa saisi enintään 15 vuoden ajaksi, sillä pankinjohtaja "haluaa mahdollistaa asiakkaiden asuntosijoittamisen, mutta ei ylläpitää sitä".

Kassavirtapohjainen sijoittaminen ei siis tässä Nordean konttorissa onnistuisi eikä virkailija itse ollut innostunut esimerkiksi kiinteäkorkoisesta lainavaihtoehdosta, mutta tarjosi kuitenkin 7 vuoden "korkoputki"-mahdollisuutta, jossa ajan myötä elävällä viitekorolla on määritelty katto. Asunnon vakuusarvo olisi 75%. Neuvottelutaktisesti vilautin jo saamaani OP:n lainatarjousta. Muutaman päivän sisällä tulleessa Nordean tarjouksessa oli 1,1%:n korkomarginaali, 200 euron järjestelypalkkio, 15 vuoden maksuaika ja vaatimus oman asuntolainani (eli kokonaisasiakkuuden) siirrosta Nordeaan 0,8% marginaalilla mutta ilman nykyisiä bonusetuja. Korkoputkivaihtoehdossa korko olisi 7 vuoden aikana vähintään 1,5% ja enintään 1,95%.

Kolmannen neuvottelun kävin Aktiassa, jonka suhteellisen nuori virkailija suhtautui positiivisesti asuntosijoittamiseen. Asunnon vakuusarvo olisi heillä 75% eikä periaatteellisia esteitä pitkäaikaisille lainoille tähän tarkoitukseen ollut. Virkailija puhui n. 1,5%:n marginaalista ja totesi, ettei kokonaisasiakkuus ole heille kynnyskysymys. Marginaalia päässäni ihmetellen otin lopulta yskien esiin kaksi aikaisempaa lainatarjousta, salaa toivoen että tempulla saisi hieman "alennusta" :) Sain sähköpostitse tarjouksen, jossa oli 1,2%:n marginaali, 300 euron järjestelypalkkio ja 20 vuoden maksuaika. Kymmenen vuoden kiinteä korkovaihtoehto olisi 1,8%. Lisäksi tarjous annettiin ehdolla kokonaisasiakkuudesta, jossa nykyisen asuntolainani parametrit olivat nykyistä aavistuksen verran huonompia.

Ålandsbankenista minuun oltiin yhteydessä sähköpostitse ja kysyttiin, oliko ajateltu laina omaa asuntoa varten, vaikka olin hakemuksessa ilmaissut sen olevan sijoitusasuntoa varten. Vastasin ystävällisesti ilmoittaen lainan tarkoituksen uudelleen, ja sen jälkeen ei olekaan kuukauteen kuulunut yhtään mitään....

Summa summarum, paljon tuli opittua käytännön tekemisen kautta, ja kädessä on nyt kolme lainatarjousta suhteellisen tuskattoman prosessin jäljiltä. Vielä pitäisi näytöillä rampaten löytää se asunto.

Auton huoltokustannukset

Auton huoltomenot eivät ole ennustettavimmasta päästä, mutta pienellä vaivalla niissäkin voi säästää. Halvinta olisi tietysti olla omistamatta koko autoa, jolloin säästäisi myös veroissa, vakuutusmaksuissa ja käyttökustannuksissa. Olen kuitenkin tehnyt periaatepäätöksen auton omistamisesta, koska se helpottaa elämää niin monella tavalla.

Polttimoiden ja pyyhkijöiden tapaisten kuluvien osien vaihtaminen tai esimerkiksi ajovalojen suuntaus sujuu minulta ongelmitta, mutta en ole mikään ruudinkeksijä auton syvällisemmän huoltamisen suhteen. Niinpä joudun jättämään katsastuksessa ja muuten havaittujen ongelmien korjaamisen ammattilaisille. Ja siinä sitä hintahaitaria tunnetusti löytyykin.

Onneksi löysin vuosi sitten http://www.autojerry.fi-palvelun, jonka avulla lähiseudun huoltoliikkeiltä voi pyytää tarjouksia tehtävästä työstä. Oman auton perustietojen syöttämisen jälkeen valitaan huollon luonnetta kuvaava kategoria (ilmastointi, jousitus, renkaat jne.), ja sen jälkeen tarvetta voi kuvata tarkemmin sanallisesti, halutessa myös valokuvia mukaan liittäen. Soittokierrokset tai toistuva auton näytillä käyttäminen tarjouksia varten eliminoituvat siis kokonaan. Jos huoltotyön luonne on selvä, voi lisäksi säästää lupaamalla hankkia tarvittavan osan itse (esim. Motonetistä), minkä myötä bonuksena oppii enemmän autojen sielunelämästä ylipäätään.

Parin päivän sisään tulee yleensä sähköpostihälytyksellä 2-3 tarjousta, joihin voi sisältyä myös sanallinen osuus. Lisäksi voi tarkastella tarjouksen tehneiden huoltoliikkeiden saamia arvosteluita ja arvioida niiden luotettavuutta. Olen itse käyttänyt palvelua kolmesti, ja hurjimmillaan samasta työstä tarjottu hinta on vaihdellut kolminkertaisesti...! Kilpailuttaminen on siis selkeästi kannattanut.

Viimeksi käyttämäni huoltoliikeyrittäjän mukaan autojerry.fi-palvelu on tuonut hänelle ihan mukavasti töitä, ja erityisesti sen ilmaisuus hänelle yrittäjänä on ollut iso plussa. Tilanne on kuitenkin kustannusten osalta ilmeisesti muuttumassa. Täytyy siis pitää mielessä, että jotkut edulliset ja hyvämaineiset huoltoliikkeet saattavat poistua palvelun käyttäjistä, ja parempia tarjouksia saattaa saada myös sen ulkopuolelta. Joka tapauksessa suosittelen sitä lämpimästi omien kokemusteni perusteella.


P.S. Katsastushintojakin kannattaa vertailla tarkasti, eikä haksahtaa ensimmäiseen Googlessa vilkkuvaan tarjoukseen, joka ei sisällä päästö- tai OBD-mittauksia. Mahdollisen jälkitarkastuksen hinnoissa voi olla jopa kaksinkertainen vaihtelu. Omalla seudullani Autoliiton pyörittämällä liikkeellä vaikuttaisi olevan kaikkein halvimmat kokonaishinnat, myös kaltaiselleni ei-jäsenelle. Säästöä kertyy yhdestä katsastuksesta helposti 10-20 euroa.

Matka alkaa

Ajatukseni vaurastumisprojektista sai alkunsa loppukesällä 2016. Siitä lähtien on tullut pyöriteltyä Exceliä, luettua sijoituskirjoja ja seurattua muita blogeja ahkerasti, alkuvaiheen innostusta kuvastaen. Olen myös ottanut ensiaskeleita opitun siirtämiseksi käytäntöön. Blogin aloittaminen tuntui luontevalta konkreettiselta lisäaskeleelta.

Projektini pitkän aikavälin tavoite on mahdollistaa ansiotyöstä luopuminen. Vaikka pidänkin työstäni, elämässäni on harrasteita ja muita kiinnostuksen kohteita, joista pidän vielä enemmän. Haluaisin panostaa niihin merkittävästi enemmän aikaa, ja ehkäpä projektini lopulta mahdollistaa sen. Ja jos ei, niin onpa ainakin ollut mielenkiintoinen projekti...!

Blogini tarkoitus on toimia päiväkirjana, johon kirjaan omia havaintoja, menestyksiä, pettymyksiä ja ahaa-elämyksiä säästämisen ja sijoittamisen parissa. Toivottavasti niistä on hyötyä myös muille. Samalla se toimii alustana, jossa kokeneemmat saavat vapaasti opettaa minua paremmille tavoille :) Aion myös pitää blogissa kirjaa projektin kehittymisestä, esimerkiksi kuukausittaisen seurannan ja pitempiaikaisten tavoitteiden tarkastelun myötä.

Tervetuloa matkaseuraksi!