perjantai 30. syyskuuta 2016

Sijoitusasunnon metsästystä

Yksi tavoitteistani ajanjaksolle 9/2016-8/2017 on sijoitusasunnon hankkiminen, sillä pidän asuntoja suhteellisen suoraviivaisina ja turvallisina sijoituskohteina. Lisäksi sijoitusasunnon hankkimiseen voi saada lainaa, mikä vuorostaan auttaa parantamaan sijoitetun pääoman tuottoa merkittävästi. Toisaalta asunnosta syntyy ylimääräistä "häslinkiä" sekä hyvän kohteen etsimisen että vuokrasuhteen hallinnoinnin osalta. Nämä käytännön asiat voi halutessaan ulkoistaa, toki korvausta vastaan.

Olen kuitenkin lähtenyt liikkeelle siitä, että haluan aloittelijana oppia touhun yksityiskohdat tarkasti, ja siksi omat oivallukset ja erehdykset ovat kaikkein antoisimpia. Ihan soitellen en toki ole lähtenyt sotaan, sillä yritin oppia muiden kokemuksista lainaamalla ja lukemalla kaksi kirjaa nettilähteiden lisäksi. Kirjat olivat Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa, vaurastu sekä Marko Kaarton Sijoita asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu, joista molemmat antavat yksityiskohtaisen johdannon aiheeseen. Suosittelen lämpimästi molempia; itse tykästyin eniten ensiksi mainittuun.

Yksi kirjoista oppimani asia oli se, että sijoitusasunto "ostetaan laskimella, ei tunteella". Vaikka asunnon myynti-ilmoituksen kuvat olisivat kuinka upeita ja sydän pamppailisi pesänrakennusintoa uhkuen, asunto voi sijoituksena olla täysi katastrofi. Toisaalta keskinkertaiselta näyttävä asunto voi olla tuottoisa kultakaivos.

Tässä tuleekin kuvaan asuntosijoittamisen strategia ja matematiikka: asuntoon voi sijoittaa tulevaisuuden arvonnousuun ja/tai kuukausittaiseen kassavirtaan luottaen. Jälkimmäinen näistä on luonnollisesti se ennustettavampi ja siksi myös riskittömämpi tapa, ja sen valitsin omaksi strategiakseni. Tehtäväksi tulee siis löytää asuntojen tulvasta ne helmet, joita vuokraamalla on mahdollista luoda positiivista kassavirtaa kaikkien kulujen jälkeen. Sen olen pyrkinyt tekemään seuraavasti.

Kuten sijoituslainan hakemisen yhteydessä kerroin, asetin asunnon maksimihinnaksi 100 000 €. Loin etuovi.com- ja oikotie.fi-sivustoille oman profiilin ja syötin hakuvahteihin kriteerini hinnan lisäksi: yksiö tai kaksio, koko alle 40 m2, ja sijainti omassa kaupungissani tai sen ympäryskunnissa. Aina kun tällainen kohde tulee myyntiin, vahdit lähettävät minulle sähköpostiviestin.


Viestejä tulee muutama kpl per viikko, ja jokaisen kohdalla toimin suurin piirtein tämän reseptin mukaisesti:
  • Lisään asunnon tiedot ja arvioni vuokratasosta luomaani Excel-taulukkoon (Oravan ja Turusen mallin mukaan), joka laskee automaattisesti vuokratuoton, oman pääoman tuoton määrittelemääni sijoitusasuntolainaa käyttäessä, sekä kuukausittaisen kassavirran yhtiövastikekulujen, lainakulujen ja pääomaveron jälkeen. Tulevat remontit on otettava huomioon kuluja arvioitaessa, jottei mopo karkaa käsistä!
  • Tarkistan oikotie.fi:n talosivulta, millaisia hintoja myytävistä ja vuokrattavista asunnoista on ko. talossa viime aikoina pyydetty.
  • Mietin, sijaitseeko asunto sellaisella "mikroalueella", johon olisi tarjolla vuokralaisia. Tuotot ovat yleensä korkeampia keskustojen ulkopuolella, mutta niissä riski asunnon tyhjillään olosta kasvaa. Keskustat ovat parempia arvonnousun suhteen, mutta oma strategiani ei siis laske arvonnousun varaan.
  • Jos oman pääoman tuotto ja kassavirta näyttävät Excelin mukaan ko. asunnolle hyvältä, pyydän välittäjältä sähköpostitse asunnon isännöitsijäntodistuksen ja taloyhtiön paperit. Niistä selviävät esimerkiksi asunnon ja taloyhtiön velkojen yksityiskohdat, suunnitteilla olevat remontit ja se, kuinka tiukoilla ollaan nykyisen hoitovastikkeen riittävyyden kanssa.
  • Jos numerot ja kokonaisuus näyttävät hyvältä, menen näytölle katsomaan asuntoa. Ei kannata arkailla, sillä näytöille voi mennä ihan huvikseenkin, ja asunnosta saa paljon paremman käsityksen kuin pelkkiä myynti-ilmoituksen kuvia katselemalla. Miltä pinnat vaikuttavat, näkyykö mahdollisia kosteusongelmia jne.?
  • Jos asunto myydään vuokrattuna, selvitän välittäjältä tietoja vuokrasta ja vuokralaisesta. Vuokran päivitän asunnon kohdalle omaan Excel-taulukkooni.
  • Jos kaikki vaikuttaa edelleen hyvältä, olen valmis tekemään ostotarjouksen (laina on siis jo neuvoteltu aikaisemmin!).
Tämä resepti on aloittelijan näkökulmasta toiminut toistaiseksi hyvin, muutama lupaava asunto on sattunut kohdalle, ja tarjousvaihekin on jo tullut koettua. Tarinalle tulee siis jatkoa blogissa myöhemmin!

Millaisia sijoitusasunnon metsästykseen liittyviä kokemuksia ja/tai vinkkejä sinulla on?

3 kommenttia:

  1. Jonkin verran olen näistä asioista itsekin kirjoitellut. Ehkä se ongelmallisin juttu on se, että kun hyvä sijoituskelpoinen kohde löytyy, niin siitä pitäisi aika pikaiseen tehdä tarjous, ettei joku muu ehdi ensin. Nopea päätöksenteko isojen summien ollessa kyseessä vaatii vähän erilaista asennetta kuin ETF-kuukausisäästäminen ;)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Näinhän se on. Sijoitukset osakkeisiin tai indeksirahastoihin ei vaadi välttämättä niin paljoa mietintää sillä summat ovat yleensä paljon pienempiä kuin kokonaisen asunnon osto =)

      Poista
    2. Todellakin näin, hyvä pointti. Muutamaan kertaan on tullut tarkistettua Excelini kaavat ennen kuin olen uskaltanut tehdä tarjousta :)

      Poista